При приобретении недвижимости важно удостоверится в законности сделки и исключить факторы, которые могу помешать приобретению. Квартиру необходимо проверить на обременения, а продавца на добросовестность. Какие нюансы при покупке квартиры необходимо учесть?
Проверка продавца квартиры
Для начала необходимо получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Запросить нужный документ может любой человек. Обычно запрос оформляется в МФЦ или отделениях Росреестра либо кадастровой палаты, в электронном виде на официальном сайте Росреестра.
Если вы зарегистрированы на портале Госуслуги и нуждаетесь в нескольких выписках, на сайте Росреестра можно получить ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок по цене 400 рублей.
Изучив данный документ, вы узнаете реального собственника недвижимости. С этим человеком нужно составить договор купли-продажи. Если квартира находится в собственности нескольких людей, проверьте их всех.
Что следует проверить по каждому из собственников
- Действителен ли паспорт. Для этого используют сайт ГУВМД МВД РФ. Если срок действия документа истек, то официальных бумаг у нотариуса оформить не получится.
- Дееспособность человека. Недееспособными считают людей, страдающих от психических заболеваний, по причине которых они не отдают отчета о собственных поступках. Ограниченно дееспособными признают алкоголиков, наркоманов и игроманов. Существуют ограничения относительно возможности заключения сделок данными категориями граждан. Если кажется, что продавец ведет себя странно, вы имеете право попросить справку из психоневрологического диспансера. Можно узнать, не получал ли продавец права на управление автомобилем, поскольку для них нужны справки из наркологического и психологического диспансеров.
- Статус банкрота. Если человека признали банкротом, он получит некоторые ограничения. Чтобы заключить сделку, он обязан получить согласие финансового управляющего в письменной форме. В некоторых ситуациях имущество банкрота реализуют на торгах, так что этот вопрос тоже нужно уточнить.
- Долги. Если у продавца имеются большие долги, то его имущество может быть арестовано, также ему запретят проводить действия с квартирой.
- Экстремизм или терроризм. Узнать нужные данные можно на сайте Росфинмониторинга. Если человек находится в списке, ваша сделка может заинтересовать властей.
Права и обременения
Когда получите выписку из ЕГРН, то сможете ознакомиться со списком документов, на основании которых проходила регистрация прав, также нужно проверить давность регистрации этих прав. Обратить внимание следует на недвижимость, полученную в наследство, а также на приватизированное имущество.
Другой раздел выписки – ограничения и обременения. Обычно это залоги (ипотека), а еще аресты и запреты на какие-либо действия. Если продается заложенная квартира, нужно заручиться согласием держателя залога – это банк. Если есть аресты или запреты, это может спровоцировать остановку регистрации.
Если вы не хотите потерять время, потребуйте, чтобы продавец избавился от арестов и запретов на регистрационные действия до момента подачи документации на сделку.
Какими могут быть аресты:
- Судебные аресты. Чтобы их сняли, нужно пойти в суд. Владелец имеет право подать ходатайство об отмене мер обеспечения в рамках процесса, где их установили. Продавец должен запросить в суде заверенную копию определения об отмене мер по обеспечению.
- Аресты приставов. Их снимают при обращении к приставам. Но если те не согласятся на снятие, нужно будет идти к начальнику отдела приставов или в суд.
Проверка квартиры: какие вопросы задать продавцу
- Жилое помещение или нет? В нежилом помещении запрещается получать прописку, а вот тарифы на коммуналку, стоимость интернета может быть выше.
- Не является ли квартира адресом массовой регистрации юридических лиц? Это легко проверить, зайдя на сайт Федеральной налоговой службы. Если в квартире зарегистрированы юридические лица, просите собственника переместить регистрацию на иные адреса.
- Были ли несогласованные перепланировки? Запросите в БТИ технический паспорт на квартиру и проведите сравнение. Обращайте внимание на смену площади жилья в расширенной выписке из ЕГРН. Если в квартире провели несогласованную перепланировку, то целесообразно отказаться от приобретения. Но если нравится квартира, вы имеете право попросить скидку у продавца.
- Имеются ли долги по ЖКХ? Потребуйте с продавца квитанции и сверьте информацию с данными управляющей компании или ТСЖ. Закон указывает, что долги по коммунальным услугам должен оплачивать собственник жилища.
- Налог на имущество или земельный налог. Выясните, какие налоги выплачивает собственник за квартиру в год.
- Имеются ли судебные споры, касающиеся квартиры?
Посторонние лица, доставляющие проблемы
- Бывшие или текущие супруги. Если муж с женой развелись менее чем за 3 года до сделки, выясните все относительно деления имущества.
- Наличие невыписанных жильцов. В противном случае этих людей придется выписывать после обращения в суд.
- Возможные наследники. Узнайте о семейном положении продавца и подробности, касающиеся оформления наследства. Не покупайте недвижимость, полученную в наследство менее трех лет назад, чтобы не приходилось выяснять отношения с наследниками. Желательно выждать около 10 лет с момента вступления в наследство.
- Участники приватизации квартиры. Выясните, кто жил в квартире на момент приватизации, кто в ней участвовал, и кто стал собственником.
- Наниматели и арендаторы.
При любых подозрениях о недобросовестности продавца вы имеете право запросить у него необходимые документы или отказаться от сделки.
