Мошенничество при покупке и продаже квартиры

Безопаснее разумеется через банковский счет. Если сумма в договоре указана реальная, а не номинальная, то так и делайте. НДФЛ не уплачивается в связи с владением недвижимостью более 3-х лет, .

Здравствуйте, по общему правилу залог возврату не подлежит как и задаток, но необходимо смотреть договор, в судебном порядке указанная сумма может быть признана авансом и тогда будет подлежать возврату.

Статья 334.
Понятие и основания возникновения залога
1.В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Здравствуйте, Сергей. Никаких рисков нет. Отказ от приватизации с последующем снятием с рег. учета полностью аннулирует все возможные правопритязания на данную жилплощадь. 

Добрый день.

Если мама выписалась добровольно, то рисков в данном случае нет (с этой стороны).

Для минимизации рисков — можете встретиться с данной мамой, побеседовать  взять от нее собственноручную расписку о том, что она выписалась с указанной квартиры добровольно, никаких претензий не имеет.

Здравствуйте Сергей!

Если лицо отказавшееся от приватизации и имевшее право на пожизненное проживание в данной квартире выселилось (выписалось) из нее добровольно, то оно отказалось от права пожизненного проживания в данном жилье. Поэтому даже в судебном порядке, мама продавца, не сможет вселится.

Здравствуйте!

Вы покупаете квартиру у единоличного собственника, поэтому другие лица никаких прав на данное жилье не имеют. Если мама собственника снялась с рег. учета, о чем есть выписка из домовой книги, то прав пользования жильем она не имеет, к тому же при смене собственника согласно ЖК РФ всегда есть право выселить третьих лиц, не являющихся членами семьи, но этого не потребуется.

Для того, чтобы все было безопасно, в договоре должно быть условие о том, что продавец гарантирует, что квартира не обременена правами третьих лиц, не сдана в аренду, т.е. прав пользования на нее никто не имеет. При нотариальном оформлении, нотариус все данные обстоятельства продажи обязан будет проверить. Так что сделка вполне реальная.

Наталья, надо смотреть договор банковской ячейки. но на сколько я понимаю, это не является вкладом, вы в ячейку все что туда влезет можете положить, а банк обязуется предоставить доступ к ячейке при наступлении определенных условий.

Наталья, я Вам и говорю, что тот факт, что банк «РУХНЕТ» (если только Вы не имеете в виду взорвется и взлетит на воздух), не отменяет его обязанности на доступ к ячейке при наступлении определенных договором обстоятельств, по своим долгам денежными средствами, находящимися в ячейке банк отвечать не может. Поэтому не волнуйтесь, никуда ваши деньги не денутся.

Здравствуйте, Иван!

Я понимаю так, что квартира принадлежит  муниципальным органам и проживают в ней по договору социального найма. При таких обстоятельствах право отчуждения или распоряжения жильем иным образом они не имеют.  

Если половина квартиры принадлежит несовершеннолетнему, то продать квартиру (при условии, что они собственники) могут только с согласия органа опеки и попечительства.

Здравствуйте, Иван!
1. на договор социального найма можете не обращать внимания, он действовал до приватизации квартиры.(это история прав на квартиру)
2. А вот, что касается того несовершеннолетнего собственника, тут нужно быть внимательнее, потому как продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки, и если каким-то образом сделка будет совершена без такого разрешения, то договор в последствии может быть признан недействительным.
Поэтому следует перед заключением договора, убедиться в наличии указанного разрешения.
Так же обратите внимание на адрес регистрации несовершеннолетнего.
Успехов!

Сразу вам посоветую не покупайте эту квартиру. Отметайте этот вариант сразу. Самое главное здесь — это наличие несовершеннолетнего. Коллеги уже указали на это, не буду повторяться.

Добрый вечер!

Обременение в вашем случае значит, что при приватизации бабушка хозяйки, будучи внесена в договор социального найма, отказалась от участия приватизации и приобрела право пожизненного проживания в квартире. Данное право охраняется и при смене собственника (т.е. продаже квартиры вам).

Иван, если квартира приватизирована, то они являются ее собственниками и вправе распоряжаться ею. Коллега прав насчет несовершеннолетних. Действительно, прежде, чем покупать это жилье, убедитесь о наличии согласия на продажу квартиры органа опеки и попечительства, чтобы потом не расторгли договор. А лучше такое жилье не покупать.

Наличие несовершеннолетнего собственника не является существенным препятствием для сделки. Особенностью является то, что на проведение сделки с участием несовершеннолетнего  дают согласие органы опеки. Ваша задача проверить наличие данного разрешения. 

Иван, будьте внимательны, вариант «озвученный» Ольгой более чем вероятен!

Иван, здравствуйте.

Если бабушка отказалась от приватизации, то в силу ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 7.06.2013)«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» она сохраняет право на проживание по договору социального найма и после продажи квартиры Вам. 

Купив такую квартиру, Вы будете жить с этой бабушкой под одной крышей до конца ее дней...

Просто эта бабушка так там и будет числиться. И при продаже (если вы будете продавать квартиру) ваш покупатель будет не очень доволен данным фактом))

Ладно, если бабушка будет просто числиться. Это пол беды. А если квартира еще и однокомнатная и бабушка решит в ней задержаться, то вы попросту не сможете в нее вселиться, даже по решению суда. Проживание в однокомнатной квартире двух отдельных семей просто невозможно. Так что проверяйте все!

Здравствуйте, Иван. Тут страшен не столько факт проживания несовершеннолетнего, сколько обременение права собственности правом социального найма бабушки. Сделку с несовершеннолетним можно согласовать с опекой, как это обычно и делается. Такие сделки совершатся тысячами.

А вот бабушку, «обременяющую» права собственников, вы никуда деть не сможете. По сути, покупая такую квартиру, вы покупаете ее вместе с бабушкой. Проживать в квартире она будет пожизненно, вы не сможете чинить ей препятствия в проживании, тем более — не сможете выселить. 

Бабушка проживала до приватизации. После приватизации квартиры ее родственниками, права и обязанности по договору соцнайма, на основании которого она проживала в квартире, в ее отношении так и продолжается. Отказавшись от приватизации, она не отказалась от дальнейшего найма квартиры.

Здравствуйте, Иван!

Мой Вам совет ищите другой вариант. С Этой квартирой вы хлебнете лиха столько, что мало не покажется.

Здравствуйте, Иван.

Приведу потенциальные риски, с которыми может столкнуться Покупатель, в том, числе, которые, на первый взгляд, к Вашей ситуации не имеют прямого отношения. Тем не менее, опровергая те или иные риски, Вы будете более уверенны в предстоящей сделке.

а) Стоимость квартиры может быть несколько ниже средне-рыночной цены, но если ее цена значительно ниже средней цены аналогичных объектов собственности, то есть риск попасть на тот «сыр», что зовется «бесплатным». Поводом для беспокойство может служить сниженная цена более чем на 20%.

б) Множество мошеннических схем начинаются с того, что Покупателю говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности.Тот факт, что некоторые крупные банки, вообще исключают работу с доверенностями, очень показателен.

в) Количество продаж покупаемой квартиры. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке. Страхование рисков в этой связи может быть оправданным.

г) Личный контакт с собственником и прописанными в квартире лицами может многое объяснить об адекватности тех людей, с которыми придется иметь дело. Некоторые банки требуют от собственников справки из психо-неврологического диспансера и наркологического диспансера.

д) Необходимо установить, не передавалась ли данная квартира в дар или по наследству. Если такие факты имели место быть, указанные лица так же проверяются на адекватность. В этой связи, могут объявиться наследники, права которых были нарушены. Следует установить, не была ли указанная квартира в сове время приватизирована и не нарушено ли было право несовершеннолетнего на приватизацию данного жилого помещения. Для этого Вам необходимо установить, не только на кого была приватизирована квартира (хозяйка и ее несовершеннолетний сын) и тех людей (особенно несовершеннолетних) которые имели право на приватизацию, но в силу причин не участвовали в ней. Речь идет о других несовершеннолетних. Далее, если несовершеннолетнему, который участвовал в приватизации в настоящий момент не исполнилось 18 лет, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение данной квартиры обязательно.

е) Для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру техпаспорт БТИ обычно не требуют. Однако, Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ для того, что бы установить, была ли сделана перепланировка в квартире. Если факт подтвердиться после переоформления права собственности, обязанность по уплате штрафа и переоформлению документов ляжет на Вас, либо придется переделывать все так как было.

ж) Вдоговоре следует указывать полную стоимость квартиры. Вслучае признания сделки, где цена договора занижена недействительной или расторгнутой, покупатель рискует получить обратно только ту сумму, которая указана в договоре.

з) Если когда либо в квартире были прописанных несовершеннолетние дети, необходимо устанавливать, куда и когда они были выписаны. Практика показывает, что при нарушении прав ребенка, если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели;

и) Необходимо выяснить, состоит или состоял ли собственник в браке. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она была оформлена. На продажу квартиры потребуется согласие супруга.

Тот же исход может быть, если собственник в разводе и с момента развода прошло менее трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть проданной квартиры.

к) Возвращаясь к ранее прописанным гражданам. Необходимо установить, есть ли среди ранее выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах лишения свободы. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире.

л) Если квартира когда либо передавалась по наследству, то в качестве обеспечения страхования возможных рисков с новым собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи указанной квартиры.

м) Необходимо проверить не является ли квартира объектом спора в суде или под обременением. И здесь самый главный момент: в здравии ли бабушка, которая не участвовала в приватизации, и по договору  социального найма 108/7 от 1999-04-09 имеет право проживать в данной квартире не зависимо от того, кто является собственником. 

Так в ч. 1 ст. 558 ГК РФ сказано, что

1.Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Т.е. бабушка, с таким обременением квартиры, имеет право на пожизненное проживание в ней.

Теперь по Вашим вопросам детально

Что это за обременение «договор социального найма»?

Право проживания в данной квартире в соответствии со ст. 558 ГК РФ

какие последствия оно несет? останется ли оно если я приобрету квартиру?

Вы собственник, но бабушка может в квартире проживать бессрочно. Обременение останется. Более того, не только на это обременение нужно обращать внимание, но, как мною было сказано выше — на тех лиц, которые некогда были в ней прописаны, так как в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ сказано, что 

… Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда…

Какие нюансы возникают при том обстоятельсве что 1/2 доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему гражданину?

Несовершеннолетние дети подразделяются на малолетних (не достигших 14 лет) и несовершеннолетних (возраст которых находится в пределах 14-18 лет). Если сделка проходит с участием малолетнего лица, от его имени выступают законные представители. Если ребенок достиг возраста 14 лет, но ему нет еще 18 лет, он вправе расписываться в документах, заключать сделки, однако,  с одной оговоркой, что все действия осуществляются с письменного согласия папы или мамы, или других законных представителей.

Для того, чтобы продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнем (14-18 лет), нужно письменное разрешение законного представителя, который в свою очередь, может дать одобрение на продажу квартиры, лишь с предварительного письменного согласия попечительства или органа опеки. Если же ребенку не исполнилось 14 лет, согласие органов опеки так же понадобиться, однако сделку от лица малолетнего будут совершать его законные представители.
В свою очередь, органы опеки, дают свое согласие на продажу недвижимости, если несовершеннолетний (малолетний) владелец взамен получит равноценную часть в ином помещении жилого типа или взамен приобретения подобного жилья. Если этого нет, то орган опеки в продажи квартиры может отказать.Если его родители (например мать, которая продает квартиру) посчитает, что орган опеки неправомерно отказал в разрешении на продажу недвижимости, она вправе обратиться в суд для обжалования полученного решения.

С Уважением.

Обременение будет только до ее снятия с регистрационного учета.Как только (с согласия бабушки) перепропишут ее по другому адресу оно будет снято. 
Обременение сможете снять путем подачи заявления в регистрационную палату продавцами. 

Еще раз, а то ответила с телефона наспех. 

Для начала бабушку должны снять с регистрационного учета, зарегистрировать в другой квартире (или же ее родственники предоставляют нотариальное обязательство о последующей регистрации в новой квартире), 

оформить нотариальный отказ от права пользования квартирой 

и обратиться в регистрационную палату с просьбой снятия обременения.

Может ли бабушка расторгнуть договор соц найма? 

Да, может, выписавшись из данной квартиры и прописавшись на другой жил.площади.

Возможно ли юридическими методами сделать так, чтобы квартира при новом собственнике была без обременений?

Да, для этого хозяйка квартиры (дочь бабушки) должна внести изменения в ЕГРП и получить свидетельство о государственной регистрации права уже без обременения. Для этого ейнеобходимо обратиться с соответствующим заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по месту жительства.

С Уважением.

Бабушка по собственной воле может такой договор расторгнуть. 

Для этого ей необходимо выехать к другому постоянному месту жительству. Желательно, чтобы по этому поводу между ней и собственниками приватизированной квартиры (продавцами) был заключен соответствующий договор о том, что они предоставляют ей право постоянного безвозмездного пользования в другой квартире и это является обременением их права собственности. 

Соответственно, бабушка должна сняться с регистрационного учета в продаваемой квартире и зарегистрироваться постоянно по месту нового жительства.

 Только в этому случае ваша обязанность предоставить бабушке право пользоваться приобретенной вами квартирой будет исключена.

Рекомендую:

1. Выписать бабушку и зарегистрировать в другом месте.

2. Бабушке обратиться в УФРС о погашении обременения.

И квартира будет чиста.

нас просят в банке, передать первоначальный взнос продавцам после подачи документов на государственную регистрацию прав. это нормально?

Алексей

Уважаемый Алексей, порядок оплаты приобретаемой квартиры должен быть подробно урегулирован в заключаемом договоре купли-продажи квартиры. Если в подписанном сторонами договоре купли-продажи содержится указанное Вами условие — о перечислении т.н. первоначального взноса продавцам после подачи документов на государственную регистрацию (мне оно представляется вполне соответствующим закону), то оно должно быть выполнено.

Сделка с участием иностранного лица является внешнеторговой, если она превышает 50 тысяч долларов в год, то по ней обязательно нужно открывать паспорт сделки в банке.

Но это даже лучше, так как покупатель не останется без квартиры. В договоре купли-продажи возможно предусмотреть, что последняя часть платежа будет произведена после получения свидетельства о праве собственности.

Договор купли-продажи квартиры, все-равно, будет подписан в письменной форме, а потому обязательно должен быть представлен Продавцом (резидентом) в банк, в котором будет получена оплата . 

Здравствуйте Владимир!

Но вот как быть со вторичкой и покупкой у физ.лица? Как поступить в этой ситуации — может ли агентство недвижимости, банк или другое юр.лицо у которого есть кассовый терминал для приема карт выступить посредником в этой сделке? И как правильно это сделать?

Владимир

Через терминал по банковской карте можно перевести и физ.лицу — продавцу, но лучше открыть паспорт сделки в банке, таким образом она оградит себя от риска остаться без квартиры. При этом необходимо указать в договоре купли-продажи квартиры, что последняя проплата будет только после получения свидетельства о регистрации права собственности в УФРС. Эта ссылка Вам поможет...http://www.bank24.ru/corporate/currencypayments/exchangecontrol/passport/

Владимир, лучше воспользуйтесь аккредитивом.

Положение Банка России от 19
июня 2012 г. N 383-П «О правилах осуществления перевода денежных
средств» (с изменениями и дополнениями)
> Глава 6. Расчеты по аккредитиву 

6.1. При расчетах по аккредитиву банк,
действующий по распоряжению плательщика об открытии аккредитива и в
соответствии с его указаниями (далее — банк-эмитент), обязуется
осуществить перевод денежных средств получателю средств при условии
представления получателем средств документов, предусмотренных
аккредитивом и подтверждающих выполнение иных его условий (далее —
исполнение аккредитива), либо предоставляет полномочие другому банку
(далее — исполняющему банку) на исполнение аккредитива. В качестве
исполняющего банка может выступать банк-эмитент, банк получателя средств
или иной банк. Банк-эмитент вправе открыть аккредитив от своего имени и
за свой счет. В этом случае банк-эмитент является плательщиком.

выполняет соответствующие процедуры приема к исполнению распоряжений, предусмотренные главой 2 настоящего Положения.

6.6. Открытие аккредитива осуществляется
банком-эмитентом на основании заявления плательщика об открытии
аккредитива, составляемого в порядке, установленном банком. Согласие
исполняющего банка на исполнение аккредитива не препятствует его
исполнению банком-эмитентом.

6.8. При получении от банка-эмитента
аккредитива с полномочием на исполнение аккредитива исполняющий банк в
случае несогласия принять полномочие на исполнение аккредитива обязан
известить об этом банк-эмитент не позднее трех рабочих дней начиная со
дня поступления аккредитива.

6.9. Исполняющий банк сообщает условия
поступившего от банка-эмитента аккредитива получателю средств. В
соответствии с полномочиями, предоставленными банком-эмитентом,
исполняющий банк может привлекать для сообщения условий аккредитива
другой банк, в том числе банк получателя средств, который извещает
исполняющий банк о дате сообщения условий аккредитива получателю
средств. В случае своего несогласия или невозможности сообщить условия
аккредитива получателю средств банк извещает об этом исполняющий банк не
позднее трех рабочих дней начиная со дня поступления аккредитива.

6.10. Перевод денежных средств в исполняющий
банк в качестве покрытия по покрытому (депонированному) аккредитиву
осуществляется платежным поручением банка-эмитента с указанием
информации, позволяющей установить аккредитив, в том числе дату и номер
аккредитива.

6.11. По просьбе банка-эмитента безотзывный
аккредитив может быть подтвержден исполняющим банком (далее —
подтверждающий банк), который извещает банк-эмитент о дате подтверждения
аккредитива. В случае своего несогласия подтвердить аккредитив
исполняющий банк извещает об этом банк-эмитент не позднее трех рабочих
дней начиная со дня поступления аккредитива. Если иное не предусмотрено
условиями аккредитива, исполняющий банк вправе сообщить условия
аккредитива получателю средств без своего подтверждения.

6.12. В случае изменения условий или отмены
аккредитива плательщик представляет в банк-эмитент соответствующее
заявление. В соответствии с полученным заявлением банк-эмитент
направляет в исполняющий банк извещение об изменении условий или отмене
аккредитива. Исполняющий банк на основании поступившего от
банка-эмитента извещения сообщает получателю средств об изменении
условий или отмене аккредитива.

Частичное принятие изменений условий аккредитива получателем средств не допускается.

Здравствуйте, Владимир. Согласна с Анной. На снятии наличных с карты вы потеряете большую сумму. Проценты за обналичку — грабительские.

Статья 1186 ГК РФ 

«Определение права, подлежащего применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных лиц или гражданско-правовым отношениям, осложненным иным иностранным элементом»1. Право, подлежащее применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц либо гражданско-правовым отношениям, осложненным иным иностранным элементом, в том числе в случаях, когда объект гражданских прав находится за границей, определяется на основании международных договоров Российской Федерации, настоящего Кодекса, других законов (пункт 2 статьи 3) и обычаев, признаваемых в Российской Федерации."

Инструкция ЦБ РФ от 4 июня 2012 г. N 138-И 

" О ПОРЯДКЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ РЕЗИДЕНТАМИ И НЕРЕЗИДЕНТАМИ УПОЛНОМОЧЕННЫМ БАНКАМ ДОКУМЕНТОВ И ИНФОРМАЦИИ, СВЯЗАННЫХ С ПРОВЕДЕНИЕМ ВАЛЮТНЫХ ОПЕРАЦИЙ, ПОРЯДКЕ ОФОРМЛЕНИЯ ПАСПОРТОВ СДЕЛОК, А ТАКЖЕ ПОРЯДКЕ УЧЕТА УПОЛНОМОЧЕННЫМИ БАНКАМИ ВАЛЮТНЫХ ОПЕРАЦИЙ И КОНТРОЛЯ ЗА ИХ ПРОВЕДЕНИЕМ"
«5.1. Требования настоящего раздела распространяются на следующие договоры (контракты, соглашения, предварительные договоры, предложения о заключении таких договоров (соглашений), содержащие все существенные условия договора (оферта, публичная оферта), заключенные между резидентами и нерезидентами, проекты договоров (контрактов, соглашений), которые предусматривают осуществление валютных операций, связанных с расчетами через счета резидентов, открытые в уполномоченных банках, и (или) через счета резидентов, открытые в банках-нерезидентах (далее — договоры):

5.2. Требования настоящего раздела распространяются на контракты (кредитные договоры), сумма обязательств по которым равна или превышает в эквиваленте 50 тыс. долларов США.»

Глава 1. п 1.6. Вышеуказанной Инструкции ЦБ от 04.06.2012г. № 128-И прямо указывает, что:

«Настоящая Инструкция распространяется на нерезидентов и резидентов, являющихся юридическими лицами (за исключением кредитных организаций и государственной корпорации „Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)“), физическими лицами — индивидуальными предпринимателями и физическими лицами, занимающимися в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой (далее — резиденты).
Требования настоящей Инструкции не распространяются на нерезидентов — физических лиц.»

Если стороной по договору будет юридическое лицо, как Вы изначально говорили: Застройщик, риэлтор, агент, а другая сторона — иностранное физическое лицо, то паспорт сделки нужен.

Прошу прощения, не видела Ваши уточнения.

Если стороной по договору купли-продажи является гражданин, то никакого паспорта сделки не нужно.

Перевести денежные средства можно и без терминала, рекомендую Вам сходить в банк и узнать какой банк принимает переводы и в какой сумме.

Про ограничения по сумме в месяц нигде не слышала, данный вопрос лучше разрешить с юристом на территории Украины.

Если есть возможность, то лучше положить денежные средства на вашу карту, а если поедете в РФ деньги снять с карты в необходимом количестве (единственное потеряете какой-то процент), но и при переводе так же будете платить проценты.